Un italiano residente in Italia mi ha fatto una proposta interessante: lui vorrebbe avviare un’attivita’ per portare investitori italiani denarosi ad acquistare immobili (case, palazzi e magazzini) in Russia, e mi chiede se intendo entrare in qualche modo in questa attivita’.

Per quanto mi riguarda non so ancora bene cosa fare, ci pensero’ ma devo dire che l’idea mi sembra molto buona.

Ci sono diversi fattori a prova della bonta’ di quest’idea: la constatazione personale (e io penso sia sempre bene vedere con i propri occhi), quello che dice la gente, l’analisi e il confronto di studi, articoli di giornale, statistiche. Ebbene tutti questi tre fattori sono positivi.

L’esperienza personale, cito solo due episodi (ma ce ne sarebbero anche altri): l’appartamento dei miei suoceri (secondo lo standard tipico russo, una stanza, piu’ cucina e bagno e balcone, in un palazzone in una citta’-dormitorio satellite di Mosca), acquistato nel 1998 a 16.000 dollari ora ne vale (perche’ qualcuno li ha offerti) 45.000 dollari. L’altro caso: ci siamo appena lasciati scappare via un terreno in una zona di dacie (bosco in periferia della citta’, dove prima c’erano solo dacie = casette di campagna dove passare il weekend) per avere tentennato un po’, dopo una settimana era gia’ venduto! Ora in quelle zone la nuova borghesia comincia a costruire case per andarvi ad abitare, tra qualche anno la’ sara’ tutto trasformato, in un anno i prezzi sono quasi raddoppiati e sembra proprio che la tendenza sia la stessa anche per l’anno prossimo.

Quello che dice la gente: l’investimento in immobili e’ il preferito, quello ritenuto piu’ sicuro (in pratica e’ quasi l’unico ritenuto affidabile). Se si parla di Mosca, ma anche di San Pietroburgo, la tendenza e’ impressionante: c’e’ un continuo afflusso sia di cittadini dalle altre repubbliche russe (una cosa un po’ da Terzo Mondo, in cui la gente tende tutta ad urbanizzarsi nelle metropoli) sia di affaristi, imprenditori, diplomatici stranieri. Inoltre c’e enorme carenza di uffici e magazzini per chi svolge una qualche attivita’, oltre al fatto che il patrimonio edilizio e’ vecchio e cadente e, quindi, ci sono grandi ristrutturazioni in vista.

Cosa dicono invece gli studi e i giornali? Si potrebbe sintetizzare cosi’, il mercato immobiliare russo:

- Garantisce i maggiori profitti in Europa ma rimangono alcuni rischi

- Mosca possiede le migliori prospettive di sviluppo immobiliare fra tutte le città europee ed e’ ai primi posti quanto ad opportunità d’investimento e ritorni dagli stessi

- Ma resta alto anche il rischio, per cui “saranno proprio soltanto i più coraggiosi a realizzare gli altissimi guadagni che garantisce il mercato russo”.

Ecco altri dati che ho raccolto su Mosca:

- lo scorso anno, i prezzi sono aumentati del 40-45%, facendo iniziare a parlare di vera e propria speculazione,

- si trova vicino all’ultimo posto in termini di disponibilità di spazi ufficio, pur restando, ciononostante, il più importante obbiettivo di espansione per le società europee di costruzione.

- dispone anche di una delle più alte percentuali di affitto in Europa, in quanto le migliori compagnie sono costantemente alle ricerca di nuovi siti sempre più prestigiosi.

- Mosca e’ la capitale europea più costosa quanto a spazi ufficio.

In pratica, un po’ a spanne, per avere qualche riferimento: gli affitti sono come in Italia, ma acquistare costa la meta’ (ci sono tante occasioni interessanti per gli appartamenti a 1.000 - 1.200 dollari al mq.).

Anche la Bers, Banca europea per la ricostruzione e lo sviluppo, concorda e afferma, testualmente che: “Paesi secondo noi molto interessanti per gli italiani sono la Russia e l'Ucraina, dove ancora la nostra presenza è sporadica e limitata”, “Perchè le possibilità sono ampie e i ritorni di grande interesse” (il rendimento atteso per il 2004 e’ il 18%), ma dice anche che”fatica a far conoscere agli investitori italiani le potenzialità del settore immobiliare in questi nuovi Paesi”.

Molti pensano ancora che sia impossibile per uno straniero acquistare immobili in Russia, in realta’ non e’ per niente cosi’. Infatti:gli stranieri possono acquistare immobili a Mosca sia come soggetti fisici che come soggetti giuridici.

Aspetti da prendere in considerazione:

• non si pagano  tasse al momento dell’acquisto dell’immobile. Le tasse sulla proprietà sono tuttora minime. Il venditore paga una tassa sui proventi, vale a dire sulla differenza tra il prezzo d’acquisto ed il prezzo di vendita. Questa tassa è del 13% per i residenti fiscali e del 30% per i non residenti. Ci sono comunque notevoli esenzioni. Se avete posseduto un immobile per più di cinque anni, sarete comunque esentati da qualsiasi pagamento.
• Le procedure non sono molto diverse da quelle italiane, in Russia c’e’ di particolare la Registrazione da fare, inoltre si puo’ anche fare a meno del notaio (che costa dallo 0,7% allo 1,5%), ma se si ha qualche dubbio e’ meglio servirsene, visto che poi garantisce e risponde lui.
• Il pagamento (e questo per noi e’ un po’ insolito) si fa perlopiu’ in contanti (quindi le banche servono come luogo dove depositare le grosse somme)
• Spesso c’e’ da prendere in considerazione, come si diceva prima, una ristrutturazione sia per ammodernare l’edificio sia per adattarlo agli standard europei/occidentali (piu’ di qualita’ e di sicurezza di quelli russi).

In conclusione: quasi quasi mi sono convinto… (anche se la mia idea resta sempre di far partire una piccola struttura turistica come una pensione o un bed & breakfast…)